Zasady najmu lokali mieszkalnych reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku, która ogranicza właściciela w kształtowaniu postanowień umowy w dowolny sposób.
Elementy umowy wynajmu
Podstawowe kwestie dotyczące umowy najmu mieszkania reguluje natomiast Kodeks cywilny, na mocy którego wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do użytkowania najemcy na wskazany okres (oznaczony lub nieoznaczony) w zamian za płacony przez najemcę czynsz. Umowa najmu powinna być sporządzona pisemnie w dwóch egzemplarzach (dla każdej ze stron), jeżeli najem ma być dłuższy niż rok. W przeciwnym przypadku zostanie uznana za zawartą na czas nieoznaczony. Umowa powinna zawierać między innymi:
- dane osobowe właściciela i najemcy (imię, nazwisko, datę i miejsce urodzenia, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych, PESEL);
- miejsce i datę zawarcia umowy;
- dokładny opis lokalu mieszkalnego (adres, powierzchnia użytkowa zgodna z wpisem w Księdze Wieczystej, wyposażenie);
- wysokość czynszu i informację o elementach składowych czynszu, kosztach eksploatacji, terminie płatności i numerze rachunku bankowego, na który będą przelewane pieniądze;
- czas trwania umowy (zazwyczaj na czas określony, który wynosi 12 miesięcy);
- warunki wypowiedzenia umowy;
- zapisy dotyczące kaucji (wysokość i zasady zwrotu);
- prawa i obowiązki stron umowy;
- podpisy stron. podpisy stron.
Właściciel mieszkania musi rygorystycznie przestrzegać przepisów, które ograniczają możliwość podwyżki czynszu oraz wypowiedzenia umowy.
Dodatkowe elementy umowy najmu
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może zawierać równie inne, dodatkowe elementy takie jak chociażby:
- informację o dodatkowych nakładach, ponoszonych przez najemcę i sposobie ich rozliczania;
- informację o kaucji i jej wysokości;
- warunki i terminy przekazywania bieżących rachunków, dowodów zapłaty oraz korespondencji przychodzącej na nazwisko wynajmującego;
- wykaz lokatorów;
- wykaz załączników.
W umowie najmu powinien znaleźć się również zapis, na podstawie którego najemca zobowiązuje się użytkować lokal z godnie z jego przeznaczeniem, dbając o jego stan techniczny i sanitarny (drobne, bieżące naprawy, czystość). Lokator nie ma prawa odnająć mieszkania innym osobom, zamieszkać z osobą nieujętą w umowie bez zgody wynajmującego czy zamienić się na mieszkania z innymi lokatorami.
Podatek!
Podpisanie umowy najmu mieszkania wiąże się z koniecznością dokonania odpowiednich opłat na rzecz Urzędu Skarbowego. Przychody z tytułu wynajmu mieszkania można opodatkować:
- podatkiem ryczałtowym od najmu – 8,5 proc.
- podatkiem na zasadach ogólnych – skalą podatkową – w zależności od osiąganych przychodów 18 proc. lub 32 proc.
Dobrze sformułowana umowa wynajmu mieszkania pozwoli uniknąć wielu problemów, nieprzyjemnych niespodzianek czy jakichkolwiek nieporozumień między wynajmującym a najemcą.
